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黑石收购SOHO中国图谋的是什么?

作者:王瑶 | 来源:计世新金融研究院
2021-07-07 11:26:14
日前,黑石集团用30.5亿美元收购了54.93%的股本,取得SOHO中国的控股权,在交易完成后,潘石屹夫妇将一次性套现142.81亿港元。潘石屹以及张欣一共将保留9%的股权。这也是黑石在亚洲

 

日前,黑石集团用30.5亿美元收购了54.93%的股本,取得SOHO中国的控股权,在交易完成后,潘石屹夫妇将一次性套现142.81亿港元。潘石屹以及张欣一共将保留9%的股权。这也是黑石在亚洲最大经济体的最大一笔房地产投资。

公告称收购SOHO中国,是看中中国房地产租赁和办公商务需求市场的增长,截至2020年末,SOHO中国主要的投资物业项目集中在北京和上海,分别是前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO这9大项目。
 
 
图片来源:SOHO中国官网
 
 
黑石的投资战绩

黑石集团成立于1985年,总部位于美国纽约,是一家全球领先的另类资产管理和提供金融咨询服务的机构。2007年6月22日在纽约证券交易所挂牌上市。其中中投拿出30亿美元认购了黑石1.01亿普通股,每股价格为29.605美元。目前黑石的房地产投资业务已经遍及全球,投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等。
据悉,黑石内部设有一套严格的投资流程,所有人的投资风格必须基于严格、冷静且稳健,任何一笔投资都必须经过多次测试。严密而谨慎的投资风格帮助黑石创造了资本市场上一个又一个的收购经典案例。
2013年,黑石花了4亿美元买下即将倒下的印力集团(原深国投商置集团),三年后扭亏为盈,转手就卖给万科和招商银行,交易对价为128.7亿元人民币,公司在这笔买卖中赚了几倍的利润。
2015年,安邦保险从黑石手中接管了纽约华尔道夫酒店,19.5亿美元的交易价格直接创下当时美国酒店的最高售价。随后黑石将收购不到一年的Strategic Hotels & Resorts Inc公司卖给安邦,交易总价为65亿美元,在几个月内就赚了4.5亿美元。
一年以后,黑石又将旗下的日本房地产资产包以23亿美元卖给安邦,这些资产主要是黑石2014年从通用手里花1900亿日元(约合17亿美元)买来。
2019年6月,黑石集团宣布收购普洛斯位于美国的工业物流仓库及债务,金额为187亿美元,这是全球史上最大的私有不动产交易案。收购完成后,黑石将跻身美国最大的仓储物流业主之一。

在中国地产行业的战略布局

2010年,黑石从美银美林手中接管了亚洲地产业务,并专门成立了一只用于亚洲地产投资的基金(BREP Asia I),中国是其重点配置对象。与中国人“炒房”不同,黑石专注的是物流地产。
2018年,黑石豪掷12.5亿美元收购上海购物中心怡丰城,随后又接手了塔波曼旗下三个购物中心项目50%的股权,其中的两个为郑州、西安熙地港购物中心。
2019年,黑石在中国买下了价值200多亿元的商业地产。而在疫情发生后的2020年,黑石更是加快了抄底的节奏。2020年10月,黑石正式接手融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目,总价12亿元。
今年1月,黑石以11亿美元(约71亿人民币)从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。交易完成后,黑石基金将持有该物流园区70%的股权,富力地产将持有剩余的30%股权。
6月,黑石以13亿美元(约83.2亿人民币)收购中国泛海控股集团有限公司旗下美国国际数据集团(IDG)。
如今,黑石又以30亿美元的价格将SOHO中国收入囊中。目前为止,黑石在中国的物流布局已经覆盖23个城市,面积达到5300万平方英尺。其在中国房地产市场的投资版图已经初步显现,但对中国物流资产的布局却远未结束。

SOHO中国如何走下神坛

SOHO中国曾经作为我国房地产行业的头部企业之一,可与万科、恒大等地产龙头并驾齐驱,2007年曾在港股上市创下当年亚洲最大的商业地产IPO纪录,并在2012年迎来百亿利润的高光时刻。
同年,潘石屹、宣布SOHO中国将全面转型,由销售改为全面自持,自2013年开始就不在公开市场拿地。这一错误决定让他们错过了炒房时代的黄金时期。从此刻起,SOHO中国的营收和利润持续滑坡,2014年,潘石屹夫妇开始以甩卖资产的方式来维持SOHO中国的运转,从此一发不可收拾。此后五年间,SOHO中国至少出售了9个项目或资产包,加上一部分散售资产,陆续套现超过350亿元。
 
2018年财报显示,SOHO中国实现营收为16.68亿元(剔除已售凌空SOHO租金收入)、毛利12.85亿元、净利润12.33亿元。2019年营收同比增长约11%至18.47亿元,毛利15.1亿元,毛利率增长7个百分点至82%,净利同比增长约8%至13.31亿元。2020年财报显示,SOHO中国实现营业收入21.92亿元,同比增长约19%。毛利13.9亿元,同比减少7.9%;净利润5.43亿元,同比骤降58.8%。
年份 营业收入 毛利润 净利润
2018年 16.68亿元 12.85亿元 12.33亿元
2019年 18.47亿元 15.1亿元 13.31亿元
2020年 21.92亿元 13.9亿元 5.43亿元
 
 
这样的财务数据也在暗示如今的SOHO中国已显然不能再以地产大佬自居。房地产投资的黄金时代或已经结束了,此次黑石反其道而行之,意在“抄底”,其瞄准的是房屋租赁市场,这其实也与年初中央经济工作会议确定的以发展长租房解决大城市租房问题的方向一致。未来地产行业还将有哪些大事件发生,我们将持续关注!
 

责任编辑:shengqingchu