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上半年房地产调控密集,下半年走势如何?

作者:王瑶
2021-07-06 09:53:45
自2016年底开始,为了抑制楼市过热现象,房地产政策逐步收紧并延续至今。

 

自2016年底开始,为了抑制楼市过热现象,房地产政策逐步收紧并延续至今。在限购、限贷、限地等政策组合拳的调控下,近两年房地产处于相对平稳发展阶段。并且今年楼市迎来了三大新规,分别为:三条红线、限贷令、土地集中供应政策。一是从需求端限制资金流入楼市;二是从供给端限制资金流入楼市;三是抑制地价的上涨。从而形成了长效机制的三大利器。
三条红线的具体内容:1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1倍。房企们将根据突破红线规则的数量被分为4类,如果一家房企三条红线均已突破,那么该房企在接下来的一年里,不得上涨有息负债;如果是突破两条红线,有息负债年增速不得超过5%;如果是突破一条红线,有息负债年增速不得超过10%;而如果三条红线皆没有触碰,有息负债年增速不得超过15%。
 
限贷令:2020年12月31日由人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,在2021年1月1日正式开始实施。《通知》将银行按照规模大小分为了五个档位,其中规模最大的银行,只能贷给房地产行业40%的贷款额度,而对于个人住房贷款来说,上限是32.5%。
 
土地集中供应政策:针对22个主要城市实施“两集中政策”,即集中发布出让公告和集中组织出让活动。且22个核心城市住宅用地一年仅有3次集中出让土地的机会。
 
尽管抑制政策频出,今年上半年我国热点城市房价上涨仍是主流。据中原地产研究院统计,今年前5月各地房地产调控次数超过234次。其中,二手房市场管控措施也密集出台。2月,深圳发布二手房参考价机制。3月,北京海淀严惩“炒作”学区房,上海房地产经纪行业协会发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。4月,合肥二手房限购、西安二手房限售。5月成都正式发布二手房参考价政策。除了政策调控外,多家银行被爆出房贷收紧甚至停贷的消息。
 
今年上半年,楼市火爆导致热点城市的省分行、市分行的房贷额度爆表造成了此轮“房贷荒”。今年监管层对房贷在规模、占比、增速上启动“三重管控”。
关于房贷的“两条红线”:
一个是房地产贷款占比。大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。
一个是个人住房贷款占比。大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。
由于前期出现部分经营贷、消费贷违规流入楼市,监管层要求严格房贷审核流程。在贷款额度一定的情况下,房贷过度投放必然会挤占中小微贷款的规模。
在“房住不炒”的总基调下,楼市调控放松的现象短期内不会出现。比如北京出台“731”政策打压学区房,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》将分别从需求端和供给端来给楼市降温。因此预计下半年房价走势不会高于上半年,未来三到五年时间内房价过快上涨的局面也将不再出现。
 

责任编辑:shengqingchu